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住房租賃美國模式來自金融的滋養

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住房租賃“美國模式”:來自金融的“滋養”

時間:2017-9-22 16:12:37 在美國住房租賃是一個很大的市場,接近40% 的人都是租房住,作為住房租賃市場最發達的國家,市場制度與金融活躍度支撐其蓬勃發展。

7月17日,廣州市政府在官網上發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》(以下簡稱《方案》),公布16 條具體措施,保障租賃雙孝感癲癇病權威醫院方權益,增加租賃住房供應,發展現代租賃產業。

時隔三日,住建部等九部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求人口凈流入的大中城市支持相關國有企業轉型為住房租賃企業,鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業,并列出12 個城市作為首批試點。

在此后短短的一月內,國內租賃領域的政策像離弦的箭,射向住房市場。

無論是政策層面還是實際操作,國內住房租賃市場都在加快發展的腳步,但是這其中存在的問題和挑戰,以及市場各參與方應該如何應對,是擺在眾人面前的課題。參大慶市治療癲癇病效果最好醫院考和學習成熟的住房租賃市場——比如美國,是一個可行的思路。

市場成熟

大部分出租房掌握在機構和專業投資者(如家族辦公室)手里——而非普通的個人,是美國住房租賃市場跟中國不同的地方。

上海易居房地產研究院智庫中心研究總監李然表示,美國83% 以上的租賃住房是通過市場化操作的,有專業的公寓運營公司進行運營。

智裕創贏董事長王中江告訴《中國房地產金融》,在美國住房租賃是一個很大的市場,接近40% 的人都是租房住。他表示,美國大部分出租房掌握在機構和專業投資者手里,主要有兩個原因。

其一,在美國,持有物業比較麻煩,出租后每年繳納房產稅、個人報稅等事務,租后維護也很繁瑣,而且維護成本和出租成本也不低。

其二,如果他們要投資房地產的話,就會去買REITs(房地產信托投資基金),長期來看,收益不比個人買房低。“也就是說,個人投資房地產其實并不需要持有物業。”王中江說。

出租房由機構和專業投資者持有的好處在于,他們是做長線投資的,因此更理性、更專業,也更有效率。在王中江看來,國內的出租房掌握在散戶手里,其實是一種社會資源的浪費。

“這跟中國股市一樣,一旦籌碼都在散戶手里,就比較難處理。”他說,“比如在某些空置率較高的區域,可能就有成千上萬套房子是空著的,持有人就是不租,就是盼著它漲,到頭來就是大家都收不到租,因為大家都在買來買去,而不做長期投資。但是如果是機構持有的話,它當然希望出租率越高越好。”

美國住房租賃市場的成熟,除了表現在市場機構化,還表現在市場各個環節的細分和專業。

作為一家專業的美國房地產基金投資管理機構,智裕創贏(以下簡稱“創贏”)主要的投資方向是整體收購美國的長租公寓,目前已經投了8 個項目。王中江告訴記者,自己作為“海外投資方”,并不需要跟租客直接打交道。“美國有很多很大的物業管理公司,我們聘請一家,他們幫我們做日常的物業管理和出租管理,每個月會給我們發報表,里面有出租率、搬入搬出等詳細運營數據,還有租金收入、費用支出等財務信息,我們盯住財務數字就可以了,另外還有專業的資產管理經理負責項目的翻修工作以獲得物業增值。”

租客獲益

在一個成熟的住房租賃市場中,最大的受益者是租客,因為對于租客來說,一切服務都是便捷和有保障的。

曾在美國哥倫比亞大學讀研的小付(化名)告訴記者,自己曾在曼哈頓的一所長租公寓中租住過一年。公寓里設施齊全,有花園和停車場,一樓有洗衣房和管理處。在小付所租住的兩室一廳里,除了私人用品——比如床和餐具,其他的廚房設備和洗浴設備都很齊全。他同時表示,在一些更好的出租公寓中,配套了健身中心和會客中心。

租住期間,遇到任何問題,小付就打電話給管理處。平時的交租以及退租之后的押金退還,小付都是跟物業管理公司打交道。除此之外,小付表示,美國搬家公司的服務也做得很好, 從A 搬到B, 自己只需要叫上一家搬家公司, 到了B之后——因為配套設施齊全,馬上就可以安頓下來。

“美國的住房租賃市場是很成熟的,大家各自分工,該干嘛干嘛。我是投資人,我只要出錢把房子買好,然后選一個物業管理公西安中際中西醫結合腦病醫院治療癲癇病司就可以了。物業管理公司的工作也很簡單,因為我已經擁有一個成熟的小區,他進去提供服務就可以了——包括招租、廣告、跟租客打交道等等。租客也很方便,因為配套設施都有了,他只要找個搬家公司把東西搬進來就可以了,需要服務就去找物業管理公司。”王中江說。

據了解,雖然美國各個州的法律不一樣,但是總體來說,美國法律更偏向維護租客的利益。就算租客不交租,房東也沒有權利自行驅逐,而需要走必要的程序。通常來說,民主黨主政的州,驅逐不交租的租客需要花費更大的力氣,而共和黨主政的州更有偏向于業主。

金融支撐

王中江跟《中國房地產金融》詳細講述了智裕創贏在丹佛的一個項目。

該項目總投資1.15 億美元, 智裕參與其中3331 萬美元的股權融資投資,其余8000 多萬美元由三家貸款機構發放經營物業貸款,分別是房地美(Freddie Mac)、富國銀行和Keybank。銀行貸款是10 年期的(按照30 年攤銷),這其中,10 年均為固定利率,前5 年只付利息。

同樣條件的貸款,在中國是很難拿到的,那么為什么美國的銀行可以提供這樣的貸款呢?王中江告訴記者,這其中有兩個原因。

其一,銀行通過資產證券化可以把風險打包賣出去,不再留在資產負債表上。“我們向Wells Fargo(富國銀行)借錢,富國就把這筆貸款和其他貸款打包,叫摩根大通做成CMBS(商業房地產抵押貸款支持證券),然后掛牌賣掉。同樣的,Keybank 做完貸款之后賣給巴克萊,巴克萊就可以賣給其他投資機構了。” 由于全美長租公寓的出租率都很穩定,租金收益有保證。因此銀行發放的經營物業貸的風險是比較低的,大型投資機構都愿意買這類評級較高、收益也不錯的CMBS。美國還有一類債權類REITs,專門投資于CMBS。

其二, 銀行放出貸款之后,如果沒有證券化,也有辦法進行對沖。如果金融市場的利率趨勢發生變化,銀行也可以通過利率互換的方式進行風險的對沖。

據了解,CMBS 作為資產證券化產品之一,在美國已有30 多年的歷史,其年發行規模曾高達2290 億美元。雖然次貸危機發生后發行規模驟減,但是此后逐年回暖,2015 年重新超過1000 億美元。

可以看到,美國成熟的住房租賃市場背后,有強大的金融體系做支撐。銀行之所贛州專業癲癇醫院以可以提供條件優越的貸款,是因為可以在金融市場對沖風險,與此同時,還可以通過CMBS 和REITs 等金融產品獲利。

李然表示, 在美國,REITs 保證了各類房地產租賃企業能夠在資本市場上獲得長期收益。而在所有的REITs中,住房租賃占15%,僅次于零售。

“所以金融市場與房地產市場的互動是很重要的,不是說單靠幾家企業,或者政府的幾個政策,就可以(把住房租賃市場)撐起來的。中國的金融市場和住房租賃市場如果不打通的話,風險就只能集中在少數機構或開發商手里,無法快速擴大規模。”王中江說。

成或不成

因為高房價和需求旺盛等原因,國內的住房租賃是一個很大的市場,鏈家研究院院長楊現領表示,租賃市場是中國房地產市場“最后的紅利”。如前所述,在政策和實操中,國內住房租賃市場也在加速推進。但是,中國能發展起來像美國那樣成熟的住房租賃市場么?

據了解,房地產行業中很多公司都在做長租公寓,克而瑞的數據顯示,目前TOP30 的房企中,1/3 的房企通過不同的方式參與長租公寓市場。而在房企之前,還曾有一批創業公司進入長租公寓市場。

企業對住房租賃市場的看好有很多原因,其中包括:租金是穩定的現金流,可以對沖銷售波動的風險;物業的增值,尤其是一二線城市;政策的規定(比如房企拿地自持比例增加)、引導、支持。

有業內人士認為,未來,在國內一線城市, 住房租賃市場將和銷售市場平分整個房地產市場。

也就是說, 未來一年賣出多少套房子, 住房租賃市場就會增加多少套出租房。

但是,在王中江看來,中國發展住房租賃市場一個“很大的挑戰”,首先是高房價高地價。“在一線城市,如果按照市場價買下來出租的話,就只有1%、2% 的回報率,企業就沒辦法加杠桿了。比如拿地7 個多億,蓋樓7 個多億,一個項目就是15個億,10 個項目就是150 億元,這對自有資金的要求太高了。如果沒那么多錢,就要找銀行貸款,但是1%、2% 的回報率是不足以支撐目前的融資成本的。”

其次,國內的金融體系欠發達。如前所述,“30 年攤銷的貸款、10年固定利率、5 年僅支付利息”的貸款條件,國內銀行是很難提供的。原因就在于,現階段國內銀行沒辦法像美國的銀行那樣,在金融市場上對沖風險, 或者通過CMBS 和REITs 等金融產品獲利。

除此之外,對開發商的資金實力、資本運作實力、運營管理能力的高要求,以及長租公寓的低毛利率,都是發展住房租賃市場的挑戰。

因此王中江認為,現階段發展住房租賃市場,需要政策的大力支持。“土地便宜一點,開發商有盈利空間了——比如賺6 個點、7 個點,他就可以找銀行借錢或者發公司債來支撐了。”

他同時認為,長期來看,住房租賃市場的發展思路可以是:國家把土地拿出來給國有企業,讓國有企業去運營,之后再慢慢市場化。“最后一定是開發商、投資商要進去,銀行也要進去,金融體系滾動起來,整個市場才能發展起來。”

“美國的住房租賃市場到了最后就是,全世界的錢幫美國人蓋房子。”王中江說,“美國政府一分錢不用掏,美國人民就可以享受到很好的住房。”這是王中江作為“海外投資方”,親自參與美國住房租賃市場之后,所得出的結論。

如他所言,在一個成熟的住房租賃市場中,哪怕政府沒什么存在感、一分錢不出,民眾還是能享受到優質的住房和便捷的服務,因為市場這臺機器已經在良好運轉,并且發揮作用了。


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